Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za posledné desaťročia
Prečo prichádza zmena
Na Slovensku sa doteraz nájomné vzťahy riadili viacerými zákonmi podľa typu nehnuteľnosti alebo dĺžky nájmu. Výsledkom bol neprehľadný systém, kde iné pravidlá platili pre byty, iné pre nebytové priestory a krátkodobé prenájmy. Nový Občiansky zákonník má túto roztrieštenosť odstrániť a zjednotiť úpravu nájmov do jedného komplexného rámca. Ako autor tohto článku vám chcem ponúknuť praktický prehľad toho, čo sa zmení a čo to znamená pre každodenné bývanie.
Najzásadnejšie novinky pre nájomcov a prenajímateľov
Jednou z najvýraznejších zmien je úplné zrušenie bytových náhrad. Prenajímateľ už pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú nebude povinný zabezpečiť náhradné bývanie alebo ubytovanie. Táto zmena pravdepodobne zvýši ochotu uzatvárať nájmy na dobu neurčitú, pretože doterajšia povinnosť mnohých majiteľov odrádzala od takýchto zmlúv. Zrušenie sa vzťahuje aj na zraniteľných nájomcov, ako sú osoby v hmotnej núdzi alebo rodiny s maloletými deťmi.
Depozit a jeho nové pravidlá
Nový zákon jasne upraví finančnú zábezpeku (depozit) jednotne pre všetky formy nájmu. Zákon určí maximálnu výšku depozitu, pravidlá jeho použitia a lehoty na vrátenie. Dôležitou novinkou je povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi za obdobie, počas ktorého prenajímateľ s financiami disponoval. Prenajímatelia by si tak mali skontrolovať existujúce zmluvy, či neprekračujú budúce zákonné limity.
Reklamácie stavu bytu a odovzdací protokol
Prenajímateľ zostáva zodpovedný za odovzdanie nehnuteľnosti v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, avšak pri hodnotení už nebude možné neskôr reklamovať drobné vady, o ktorých nájomca pri podpise zmluvy vedel a ktoré nebránia užívaniu. Preto odporúčam venovať mimoriadnu pozornosť detailnému odovzdávaciemu protokolu – správne zdokumentované chyby a ich akceptovanie nájomcom budú mať veľký vplyv pri prípadných sporoch.
Ďalšie dôležité zmeny
Medzi významné zmeny patrí zákonné právo nájomcu chovať v byte domáce zviera, pokiaľ nespôsobuje neprimerané ťažkosti prenajímateľovi alebo susedom. Ak chce majiteľ chov zakázať, musí to byť výslovne uvedené v nájomnej zmluve. Ďalšou úpravou je zjednodušenie zabránenia automatickému predĺženiu nájmu – postačí písomná výzva nájomcovi, ktorú musí prenajímateľ zaslať do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Pozor však na rozdiel medzi 30-dňovou a mesačnou lehotou, ktoré nemusia končiť v rovnaký deň.
Ochrana pred obchádzaním práva
Nový zákon myslí aj na prípadné obchádzanie pravidiel: ak sa preukáže, že zmluva bola uzatvorená len na účel ďalej prenajímať a oslabiť právne postavenie konečného užívateľa, nájomca sa bude môcť domáhať práv, ktoré mu zákon priznáva priamo. To posilňuje ochranu zraniteľnejších osôb a zabraňuje zneužívaniu formálnych zmlúv.
Čo bude s existujúcimi zmluvami?
Bežné nájomné zmluvy podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 začnú riadiť novou úpravou automaticky. Zmluvy uzatvorené podľa zákona o krátkodobom nájme zostanú podľa starých pravidiel do skončenia alebo predĺženia, potom však prejdú pod nový zákonník. Hoci nie je nutné ihneď podpisovať nové zmluvy, dôrazne odporúčam revíziu a úpravu existujúcich dokumentov – najmä v oblasti depozitov, lehôt a práv a povinností strán. Najlepší čas na úpravy príde po schválení finálneho znenia zákona.
Zhrnutie a odporúčanie
Nový Občiansky zákonník sľubuje väčšiu prehľadnosť a spravodlivosť v nájomných vzťahoch. Zmena prináša rovnováhu medzi právami nájomcov a prenajímateľov, koniec niektorých sporov a jasnejšie pravidlá pre depozity, zvieratá či reklamácie. Ako autor tohto článku vám odporúčam pripraviť sa vopred: skontrolujte zmluvy, pripravte presné odovzdacie protokoly a sledujte finálne znenie zákona, aby ste včas upravili podmienky vo svoj prospech.
Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe.
